Un copropietario se niega a vender: qué puede hacer usted

Si de toda esta materia hubiera que quedarse con un solo dato, sería este: nadie puede obligarle a seguir siendo copropietario de algo contra su voluntad. Ni su hermano, ni su expareja, ni el paso del tiempo.

Qué es la división de cosa común

La acción de división de cosa común está en el artículo 400 del Código Civil. Permite a cualquier copropietario pedir que se ponga fin a la situación de comunidad, sin necesidad de justificar el motivo y sin que los demás puedan oponerse. Si el bien admite reparto material se divide; si no, se vende y se reparte el dinero.

El derecho a salir no prescribe

Que el derecho no prescriba tiene una consecuencia muy concreta: da igual que hayan pasado cinco, diez o veinte años desde que se heredó el piso o desde la separación. Mientras siga existiendo la copropiedad, usted puede pedir la división en cualquier momento. El tiempo no juega en su contra.

El papel del intento de acuerdo previo

Antes de demandar conviene dejar constancia por escrito de que se ha ofrecido un acuerdo, normalmente por burofax. No es un requisito legal, pero ayuda mucho: acredita ante el juzgado que se intentó la vía amistosa y, en la práctica, es cuando muchas partes se sientan por fin a negociar.

El cálculo de cuotas y compensaciones es más delicado de lo que parece, sobre todo si uno pagó más entrada o ha venido asumiendo la hipoteca. Es uno de los motivos por los que conviene no plantearlo por cuenta propia.

Tres ideas equivocadas que cuestan caro

• «Si el otro no quiere, no se puede hacer nada». Falso: la negativa del otro copropietario no bloquea nada, solo encarece y alarga el proceso.

• «Como yo pago la hipoteca, la casa es mía». Falso. Pagar de más genera un derecho de crédito frente al otro, pero no cambia el porcentaje de la escritura.

• «Hay que esperar a que muera alguien». Falso. La división puede pedirse ahora mismo, sin esperar a nada ni a nadie.

Y si el otro no contesta ni negocia

Aunque el otro copropietario se cierre en banda, no está todo perdido. La demanda de división suele desbloquear la situación antes incluso de llegar a juicio: en cuanto la parte contraria ve que la subasta es real, lo habitual es que se avenga a comprar o a vender. Merece la pena intentarlo antes de darlo por imposible

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Un ejemplo de cómo acaba el proceso

Imagine dos hermanos que heredan un piso al 50 %. Uno quiere venderlo y el otro no. El que quiere salir presenta demanda de división de cosa común. El juzgado declara que el bien es indivisible y ordena su venta. Antes de la subasta, el hermano que se negaba ofrece comprar la mitad. Se firma el acuerdo y el asunto termina sin subasta. Es el final más frecuente

Ojo con el valor que consta en la escritura

El porcentaje que manda es el que consta en la escritura y en el Registro, no el que cada uno crea que le corresponde. Si uno aportó más dinero en la compra y eso no se reflejó en su día, habrá que probarlo aparte con extractos y justificantes, porque el Registro se presume exacto mientras no se demuestre lo contrario

Dónde consultar la norma

La regla está en los artículos 400 a 406 del Código Civil. El 400 reconoce el derecho a pedir la división en cualquier momento; el 404 resuelve qué ocurre cuando el bien es indivisible, ordenando su venta y el reparto del precio; y el 406 remite a las reglas de la partición de herencia. Son cuatro artículos cortos y de lectura sencilla, y conviene leerlos antes de dar por hecho que no hay salida

No confunda división con extinción

La extinción de condominio y la división de cosa común no son lo mismo. La primera es un acuerdo: se firma en notaría, es rápida y tributa al 1,5 %. La segunda es un pleito: se pide al juzgado cuando no hay acuerdo, tarda meses y puede acabar en subasta. Siempre conviene intentar la primera antes que la segunda

Pedirla no le quita derechos

Pedir la división no implica renunciar a nada ni perjudica su posición. Puede seguir usando el inmueble mientras dure el procedimiento y puede retirar la demanda si finalmente hay acuerdo. De hecho, en la mayoría de casos la simple presentación de la demanda es lo que hace que el otro se siente a negociar en serio

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico para un caso concreto. Cada situación debe analizarse de forma individual. Si te encuentras en esta situación, consúltame: cada paso cuenta. — Juan Antonio Sepúlveda Rivero, abogado col. 3.012 ICAT · +34 615 970 212